Business Case : Mata Capital cède à La Française un immeuble de 8 000 m² à Rennes

25 mai 2020

Le projet Atrium a été initié sur l’agglomération de Rennes par Mata Capital en décembre 2016. Il s’agissait alors de développer 8 000 m² de bureaux en blanc avec pour objectif de louer les surfaces pendant leur construction, puis de revendre l’immeuble construit et loué à un investisseur long terme. Le 24 avril 2020, nous avons signé avec La Française Real Estate Managers (filiale du Groupe La Française) l’acte de vente de l’ensemble immobilier Atrium. Les équipes de Mata Capital finalisent ainsi leur troisième opération valeur-ajoutée.

Stratégie d’investissement

Nous avons élaboré la stratégie d’investissement en s’appuyant sur les convictions suivantes :

Chronologie du projet

Juin 2017

Le 21 décembre 2016, nous avons acquis un terrain à construire dans le secteur périphérique « Rennes-Est », principale zone tertiaire de l’agglomération, pour y développer un ensemble immobilier de bureaux regroupant 3 bâtiments. Pour cette opération, nous avions fixé un horizon d’investissement de 3-4 ans avec une cession qui devait s’opérer dans le cadre d’un appel d’offres auprès d’investisseurs institutionnels.  La viabilité du projet et la concrétisation du business plan reposaient sur des choix d’investissements opportuns, mais également sur une dynamique de gestion proactive qui est la marque de fabrique de Mata Capital.

Un emplacement en devenir et à fort potentiel

Situé 2 rue Claude Chappe à Cesson-Sévigné, l’immeuble Atrium prend place au sein du projet de développement urbain VIASILVA qui a reçu le label ÉcoCité en 2009. C’est donc dans une zone à fort potentiel que nous avons décidé d’investir. L’ouverture à compter de 2017 d’une ligne LGV mettant Paris à 1 heure 27 et une nouvelle ligne de métro dont l’inauguration est prévue pour mi-2021, promettent de renforcer l’attractivité du secteur. Celui-ci avait déjà conquis plusieurs sociétés issues de l’univers des Nouvelles Technologies d’Information et de Communication (NTIC). La combinaison d’une accessibilité accrue et une forte demande d’utilisateurs pour des immeubles de bureau neufs offrent ainsi de belles perspectives de marché, perspectives renforcées par une pénurie de l’offre à venir sur ce secteur.

Un business plan réfléchi

En parallèle de l’acquisition du terrain, nous avons confié la construction de l’immeuble à un groupement de promoteurs immobiliers locaux et réputés pour leur savoir-faire (Jeulin Immobilier et Fimoren), en encadrant par un Contrat de Promotion Immobilière le coût des travaux et le délai de réalisation. L’immeuble Atrium, conçu par le cabinet d’architecte Barré-Lambot, bénéficie de qualités architecturales de grande qualité et d’une certification RT2012 – 20 %, soit une empreinte environnementale de 20% inférieure aux exigences de la réglementation thermique. Le timing de l’opération est optimal avec un amorçage des travaux dès l’acquisition du terrain pour permettre une livraison de l’immeuble avant nos concurrents potentiels

Le comité d’investissement de Mata Capital a validé cet investissement de 14,5 m€ (terrain + construction) en 2016 sur la base des performances cibles suivantes, TRI de 14,4 % et multiple de 1,35, basées sur un business plan prudent par la réalisation de l’opération en deux tranches et de loyers cibles (160 €/m²) situés en dessous des valeurs de marché.

Un business plan qui a été amélioré par une gestion dynamique

Préalablement et tout au long de sa construction, le projet a été amélioré par une analyse fine de la part de notre équipe technique : les surfaces ont été optimisées et la qualité et les performances des matériaux augmentées tout en respectant le budget initial de construction. Comme tous les projets réalisés par Mata Capital, nous nous sommes concentrés sur les attentes et les besoins des utilisateurs afin de leur proposer l’objet idéal.

Concernant la commercialisation locative, nous avons mandaté des agents immobiliers locaux et nationaux pour assurer une grande dynamique de commercialisation. Cette organisation nous a permis d’atteindre un loyer supérieur à celui visé dans notre business plan (166 €/m² versus 160 €/m²) et la signature de baux avec des sociétés de premier plan comme Régus, Solocal, Ausy et Conserto sur 94% des surfaces à l’été 2019, soit 6 mois avant la livraison de la deuxième tranche.

A la livraison de l’immeuble (avril 2020), l’investissement génère un loyer annuel de 1.3 m€, soit un rendement de 9,0% (acte en mains) sur l’investissement réalisé.

Dénouement de l’opération en avril 2020 par la cession de l’immeuble à La Française Real Estate Managers

Conformément à notre business plan, nous avons organisé la cession de l’immeuble dès la finalisation de la commercialisation locative au cours du 2T 2019.

Cette cession a été organisée dans le cadre d’un appel d’offres auprès d’investisseurs institutionnels. 4 offres indicatives ont été obtenues et une promesse de vente a été signée avec le mieux-disant à l’issue d’un deuxième tour, ce qui nous a permis de maximiser le prix de cession et établir un record avec un taux de 5,2% (acte en mains).

Suite à la livraison de la deuxième tranche et l’entrée dans les lieux des locataires en avril 2020, l’acte de vente définitif a été régularisé le 24 avril 2020 avec une SCPI gérée par La Française Real Estate Managers.

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