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[Cas client] Comment Mata Capital accompagne l’enseigne de Supermarchés Match dans son développement ?

Acteur indépendant de la gestion de fonds immobiliers, Mata Capital priorise la performance de ses véhicules d'investissements, et accorde un vrai souci du détail à tous ses actifs. Illustration avec une surface commerciale louée à l'enseigne de Supermarchés Match à Beauvais. Un emplacement riche d'un fort potentiel, pour lequel Mata Capital a déployé une stratégie sur-mesure, s'assurant une pérennité des revenus locatifs.

Le contexte : Match Beauvais et son emplacement idéal

A Beauvais, au 98 rue Abbé Pierre, l'enseigne Supermarchés Match a implanté l'un de ses supermarchés alimentaires. Ce magasin est la parfaite illustration de la stratégie du groupe : des magasins qui misent sur le service, le professionnalisme et la proximité.

A cet emplacement, Match propose un commerce accessible plus rapidement que les grandes zones commerciales situées en périphérie « La surface totale est moins importante que les grands hypermarchés concurrents, ce qui suppose une profondeur de gamme moins forte. On y trouve toutefois tout le nécessaire, et notamment une belle offre de produits frais, qui font la réputation de Match » explique Xavier COLLET, Directeur Asset Management chez Mata Capital.


Les objectifs : accompagner le Supermarché Match dans le développement de sa performance commerciale

Le groupe Match regroupe 116 supermarchés alimentaires. Son chiffre d'affaires annuel est d'environ 1,4 milliards d'euros. Avec le magasin de Beauvais, l'objectif du groupe est d'apporter tout le savoir-faire Match avec un magasin implanté au cœur d'un quartier amené à se transformer. En effet, l'actif immobilier est au cœur d'un écoquartier en cours de développement et qui accueillera à terme de nombreux logements qui constitueront une forte zone de chalandise primaire.

Seul bémol, la sortie de terre de cet écoquartier prend plus de temps que prévu[i].

Déjà en place, Match n'a pas pu profiter du dynamisme escompté. Le loyer, lui, est bien réel, malgré des performances commerciales plus faibles que les prévisions. « C'est ici que nous intervenons explique Xavier COLLET. Le taux d'effort était trop important pour Match et l'enseigne aurait quitté Beauvais dans 3 ans au terme de son bail. Nous avons décidé avec Match de revoir le loyer à la baisse en contrepartie d'un engagement de signer un nouveau bail d'une durée ferme de 9 ans. Cette stratégie était prévue au moment de l'acquisition de l'actif immobilier et prise en compte dans la valorisation immobilière. Nous savions que nous allions capter du sur loyer pendant les premières années du bail et avions prévu de baisser le loyer en tentant d'obtenir un engagement ferme plus long de l'enseigne ».

L'enseigne va bénéficier d'un loyer revu à la baisse et qui sera davantage cohérent avec la situation actuelle. « Le loyer était en rapport avec le potentiel et le développement de la zone, mais les choses sont plus lentes. Le nouvel accord porte sur un loyer fixe assuré mais également un complément de loyer qui se déclenchera au-delà d'un certain chiffre d'affaires. Nous pensons que ce sera le cas dans quelques années une fois que les logements seront réalisés ».

Les économies liées à la baisse de loyer vont permettre à Match de multiplier ses actions marketing pour mieux faire connaître l'emplacement et fidéliser ses clients. Une campagne d'affichage pour indiquer l'adresse est prévue, et cet effort de communication est profitable à chacun. Mieux indiqué et connu de la population, le supermarché va accroitre sa performance commerciale, l'emplacement va lui devenir plus visible et attractif.

Avec cet accord, Mata Capital maintient la valeur de l'actif en compensant la baisse de loyer par une forte baisse du taux de capitalisation liée à la signature du nouveau bail avec une durée ferme de 9 ans. D'ici là le quartier sera terminé et la zone de chalandise sera pérennisée.

Cette anticipation et cette proximité avec les enseignes est la marque de fabrique de Mata Capital. L'approche se fait au cas par cas, selon chaque projet. Le temps et les efforts mobilisés varient grandement d'un bien à un autre, l'exemple de Beauvais étant un cas parmi d'autres. « Nous avons une panoplie d'actions que nous pouvons déclencher pour créer de la valeur et attirer de nouveaux locataires ou conserver ceux en place. Parfois il faut réaliser des travaux de modernisation d'un actif, des travaux de division quand la surface est trop grande pour un locataire. Nous mobilisons aussi des réserves foncières pour développer un espace lorsque cela est possible et agrandir un local ». Mata Capital fait appel à des partenaires extérieurs lorsque cela est nécessaire. Des bureaux d'études aux cabinets d'architecture, le regard de professionnels est souvent sollicité pour que tous les actifs évoluent de la meilleure manière, notamment en respectant tous les cadres réglementaires.

Conclusion

« Match à Beauvais est un exemple de notre approche et de la vision que nous développons. Nous faisons toujours l'effort de comprendre – avant l'achat d'un bien – la typologie d'un actif, les attentes en local, les développements futurs. Je me suis déplacé à Beauvais pour y rencontrer les élus, des professionnels, et comprendre. Comprendre le maillage routier, les projets d'urbanisme, le développement de la zone de chalandise primaire. Comprendre les enjeux à moyen et long terme ».

Mata Capital


[i] https://voxcity.co/fr/beauvais/actu/2017/07/17/voici-nouveau-quartier-de-beauvais-a-25000000-e-va-transformer-ville/

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