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Comment investir dans l’immobilier en haut de cycle ?

L'immobilier tertiaire d'investissement connait une période faste. En dépit des rendements bas, les opérateurs dotés de liquidités abondantes, continuent de privilégier les actifs dans la pierre, notamment ceux dit « core » et « prime ». Cet afflux d'acheteurs profite au marché et dope les volumes d'investissement. Toutefois, ce mouvement se heurte à une offre limitée. Résultat, les prix s'apprécient et les rendements s'érodent. Dans ce contexte de haut de cycle, Mata Capital dévoile ses convictions, parfois contraires au consensus de la place.

Acquisition extrêmement sélective de petits volumes

La stratégie d'acquisition est la suivante : acheter à bon prix des actifs de « petit » volume (valeur unitaire n'excédant pas 20 millions d'euros) et de qualité tout en multipliant les lignes pour faire structurer un portefeuille conséquent. Cette politique prend bien sûr en compte des objectifs de sécurité du capital, de performance locative et de plus-value potentielle à long terme.

Cette stratégie, source de diversification grâce au nombre important d'actifs, exige un asset management intégré, structuré et capable de piloter la performance des portefeuilles sous gestion. Cette mission est facilitée pour des actifs de commerce en raison de l'autonomie des locataires dans la gestion des travaux, de la faible rotation des enseignes et du fort taux d'occupation lié à une extrême sélectivité des emplacements. A titre d'exemple le premier fonds de Mata Capital MCFHIPF#1 dédié aux commerces de périphérie et de proximité, doté de plus d'une centaine d'actifs, affiche un taux d'occupation supérieur à 98%.

La résilience du commerce pour le long terme et la création de valeur à court terme pour le bureau

Apprécié pour sa forte résilience sur une longue durée, les murs commerciaux sont à privilégier pour une détention long-terme. Contrairement au bureau, les commerces dont les emplacements et les locataires répondent aux besoins fondamentaux des consommateurs, sont extrêmement résilients aux cycles macroéconomiques. Le « commerce bashing » actuel fait l'amalgame entre les centre-commerciaux ou galeries marchandes vieillissantes, ainsi que les enseignes n'ayant pas pris le virage du digital, avec l'ensemble du commerce physique, source de 95% de la consommation dans les pays de l'OCDE. Cette méconnaissance de cette classe d'actif, doublée d'une faible présence des investisseurs institutionnels sur ce marché est une opportunité pour les spécialistes.

En commerce, l'accent est donc mis sur les quartiers dynamiques pour Paris intramuros (Marais, Batignolles, Saint-Germain, etc…) et les zones de flux dans les autres métropoles en croissance.

En bureaux, les actifs avec un potentiel de création de valeur sont privilégiés. L'idée est de les restructurer pour les céder à court terme. Dans un contexte concurrentiel où le risque de surpayer une opération existe, la stratégie est claire : prospecter avec agilité et méthode sur des marchés moins exposés et moins visibles afin de dénicher des actifs « complexes » vendus avec une décote.

Une fois l'immeuble en patrimoine, le savoir-faire des équipes de Mata Capital va consister à le repositionner pour le valoriser dans son marché. Cela pourra passer par la résolution d'éventuels problèmes juridiques, techniques et administratifs. D'autres scénarios sont possibles comme une réhabilitation d'envergure, une remise à plat des baux en cours, une réduction de la vacance locative ou une revalorisation des loyers. Autant d'interventions destinées à améliorer le rendement et/ou à valoriser ce patrimoine immobilier.

Anticiper le prochain cycle avec agilité

En cette période qui s'apparente à un « haut de marché » où les actifs stabilisés présentent des valorisations élevées, Mata Capital arbitre et cède quelques actifs de son portefeuille afin de dégager des plus-values.

Dans le même temps, il s'est entouré de partenaires investisseurs réactifs qui, en cas de retournement de marché, lui permettront de réaliser des acquisitions opportunistes. Grâce à son équipe à taille humaine et des circuits courts de décision, Mata Capital joue la carte de l'agilité. Disposer de cette faculté est un atout dans un marché en haut de cycle, concurrentiel et changeant. 

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