Favori 

L’OPCI : l’autre option de la pierre papier

Moins connus que les SCPI, les OPCI bénéficient d'un intérêt croissant chez les investisseurs. Ce placement collectif dans la pierre offre un accès privilégié à une gestion dynamique des actifs à la fois porteuse de rendement et de plus-values.

La bonne santé de la « pierre papier »

Face à la baisse prolongée des taux d'intérêt, les investisseurs se sont, ces dernières années, massivement tournés vers le placement immobilier sous toutes ses formes. Cette appétence profite à la pierre papier et notamment aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), véhicules collectifs lancés au début des années 70. Ce goût prononcé pour l'immobilier indirect se porte aussi sur un placement plus jeune, l'Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Créés en 2008 en pleine crise financière, ces fonds spécialisés dans la pierre ont mis du temps à émerger. Toutefois depuis quelques années, ils creusent leur sillon dans l'univers des placements. « Entre 2012 et 2018, la collecte annuelle est passée de 817 millions à 2,2 milliards d'euros », précise Christian de Kerangal, directeur général de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière.



Les charmes méconnus de l'OPCI

L'OPCI affiche des avantages notables. Son univers d'investissement dans l'immobilier locatif reste aussi varié que son aînée la SCPI. Toutefois, la composition de son portefeuille doit compter au moins 60% d'immobilier (en actifs physiques et en titres de foncières cotées), le reste pouvant être investit en supports non immobiliers tels que les actions cotées et/ou les OPCVM. Cette composition offre une liquidité intrinsèque aux OPCI contrairement aux SCPI dont la liquidité organisée dépend de la liquidité des actifs sous-jacents.

Grâce au recours à la dette, la société de gestion de l'OPCI dispose d'un effet de levier appréciable et d'un pouvoir d'achat renforcé. « Quant aux frais d'entrée d'un OPCI, ils peuvent être jusqu'à deux fois moins élevés que ceux d'une SCPI. Cette moindre ponction profite à la performance », relève Baptiste Saint-Martin, Product Development Manager chez Mata Capital.

L'OPPCI, l'autre visage de l'OPCI

Dans la catégorie OPCI, l'Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier (OPPCI) se distingue par son côté « haut de gamme ». Conçu pour des investisseurs professionnels ou assimilés professionnels regroupant institutionnels et clients particuliers, ce type de fonds est accessible à partir d'un ticket d'entrée de 100.000 €. Exonéré d'impôt sur les sociétés, ce véhicule « sur mesure » doit assurer une distribution élevée. Son patrimoine est composé d'actifs de choix, au service d'une thématique de niche. « Avec l'OPPCI, la société de gestion dispose d'une grande souplesse pour programmer et financer les travaux de toutes natures », indique Jean-Baptiste Pracca, président de Mata Capital. Lorsque l'OPPCI se décline en fonds fermé type « club deal », sa collecte est volontairement calibrée en montant et limitée dans le temps. Cette double maîtrise permet de ne cibler que les immeubles convoités, sans pression, ni urgence dans le timing d'affectation des fonds. « Sur la période 2009 - 2017, la performance globale annuelle moyenne des OPPCI selon l'indice MSCI a avoisiné 9,7% avec une volatilité faible de l'ordre de 2 % », souligne Christian de Kerangal.

« MCF Quality Street », l'OPPCI de Mata Capital

Avec l'OPPCI « Quality Street », Mata Capital est fidèle à son ADN, à savoir la création de valeur. A l'instar du stock picking en actions, sa stratégie d'acquisition est volontairement opportuniste visant des actifs parisiens de qualité dont la majorité bénéficie d'un potentiel de valorisation à moyen terme . D'une valeur unitaire égale ou inférieure à 20 millions d'euros, ces « petites » entités assez nombreuses sur le marché permettent de constituer un patrimoine diversifié.

Le portefeuille de « Quality Street » comprend une majorité de commerces en pied d'immeuble dont les loyers seront revalorisés à moyen-terme et des bureaux, hôtels, logements et entrepôts destinés à la logistique du dernier kilomètre à valoriser à court terme.

Toute sa place dans un patrimoine

A condition de disposer d'un horizon de placement de 5 à 8 ans, un investisseur avisé a tout intérêt à détenir dans son patrimoine des parts d'OPPCI, un produit complémentaire ou alternatif à la SCPI. Cet investissement qui sort des sentiers battus permet d'accéder à une distribution élevée (supérieure à 4%/an) et à une plus-value potentielle appréciable (TRI supérieur à 7%). Ce placement est soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Mata Capital

Blackstone cède un portefeuille de 45 hôtels franç...
Paris : comment saisir les opportunités sur un mar...