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Paris : comment saisir les opportunités sur un marché survalorisé ?

Avec des prix de l'immobilier tertiaire atteignant des sommets, viser la rentabilité dans la capitale impose une stratégie d'investissement disruptive. Mata Capital décèle des actifs à moindre coût en dehors des sentiers battus sur lesquels se bousculent les institutionnels. Et met ensuite en place des processus atypiques de création de valeur sur ces biens. 

Small is beautyfull ! 

Privilégier les opérations de petite taille, inférieures à 15 millions d'euros, est aujourd'hui une excellente approche pour saisir les opportunités d'investissement les plus rentables à Paris intra-muros. Si le marché parisien reste l'un des terrains de prospection favori des investisseurs institutionnels, la surface financière importante de ces acteurs, leur culture d'entreprise et leurs processus internes les handicapent lourdement pour se positionner sur les actifs de taille modeste. Ces biens sont pourtant ceux offrant les meilleures perspectives de rendement et de valorisation à moyen terme dans la capitale. Voilà en substance le premier axe stratégique d'investissement disruptif suivi par Mata Capital pour développer son fonds MCF Quality Street. 

Ce véhicule, après avoir séduit des investisseurs institutionnels qui l'ont doté d'un potentiel d'investissement de près de 80 millions d'euros, entame sa période d'investissement dans des actifs parisiens :murs commerciaux, bureaux, résidentiels, activités et logistique du dernier kilomètre.

Des acquisitions à des prix ultra-compétitifs sur le segment des petits volumes

Pour quelle raison les petites opérations dans les rues de la capitale présentent-elles le meilleur potentiel de valorisation ? « Sur un marché où les prix de l'immobilier tertiaire atteignent des sommets historiques, la performance passe nécessairement par des acquisitions à des prix ultra-compétitifs que le segment des petits volumes est le seul à offrir. Il constitue aujourd'hui un eldorado pour les rares acteurs disposant de la technicité, de la réactivité et de la flexibilité indispensables pour s'en emparer et en augmenter leur potentiel », répond Jean-Baptiste Pracca, président de Mata Capital.

Le marché immobilier tertiaire de la capitale très fortement valorisé mais n'ayant pas encore atteint un seuil spéculatif, le risque d'un décrochage brutal des prix n'est pas à l'ordre du jour. Les taux de crédit, qu ne devraient pas remonter de façon brutale dans les prochaines années, devraient continuer à y soutenir les prix. Ceci dit, l'ultra sélectivité est de rigueur sur un marché où se multiplient des transactions à des prix extrêmement élevés.

Ces « excès » plombent la rentabilité locative et font peser un niveau de risque élevé de dévalorisation sur l'actif à moyen terme. Concernant les quartiers et les biens les plus prisés des locataires de bureaux et de commerces, les opérations de gros volume se signent sur la base d'un prix sans conteste décorrélés de leur réelle valeur économique. Soit entre 15 000 et 18 000 euros le mètre carré dans des immeubles à restructurer totalement, impliquant un surcoût de travaux d'au moins 3 000 euros le mètre carré.

Fuir les appels d'offres concurrentiels et leur surenchère sur les prix

Ces biens, mis sur le marché par les grands acteurs nationaux via des appels d'offres, drainent un nombre important de candidats à l'acquisition, avec à la clé une surenchère sur les prix. « Nous disposons de la flexibilité et du savoir-faire nécessaire pour éviter ce secteur qui reste l'apanage des grands investisseurs institutionnels et nous positionner sur un segment beaucoup moins concurrentiel où nous négocions des tarifs très inférieurs aux prix moyens du marché », commente Jean-Baptiste Pracca. Le secret de cette approche à contre-courant réside d'abord dans la capacité à identifier ces bonnes affaires. Exit les appels d'offres pris d'assaut par les grands acteurs : le sourcing est alimenté par un réseau d'avocats, de notaires, d'agents locaux, de marchands de biens…

S'y ajoute l'efficience d'une plateforme numérique, développée en interne par Mata Capital, qui fonctionne avec un algorithme inédit décelant les offres de ventes parisiennes d'actifs hors des sentiers battus par la majorité des investisseurs. A l'instar de ces 1000 mètres carré d'un hôtel-restaurant situé boulevard Voltaire, à proximité immédiate du métro dans un secteur en vogue du 11 e arrondissement, acquis par Mata Capital à moins de 4 600 euros le mètre carré, début 2019. Cette opération illustre les conditions financières très attractives du portefeuille MCF Quality Street dont le prix d'acquisition moyen des actifs est de 6 497€/m2.

Des actifs à moindre prix mais recelant un potentiel de valorisation

Cette acquisition est couplée avec la conduite d'une procédure de déplafonnement du loyer actuel ou d'une éviction du locataire présent. « Nous focaliser sur des actifs sur lesquels nous sommes en mesure de créer de la richesse constitue le second d'axe de notre stratégie d'investissement à Paris, explique Jean-baptiste Pracca. L'expertise de nos équipes nous permet, en effet, de maîtriser des leviers pour améliorer la valeur locative ou intrinsèque de nos acquisitions. Négocier efficacement le départ d'un locataire contre une indemnité d'éviction est, par exemple, une opération très technique d'un point de vue juridique, qui requiert, par ailleurs, une forte implication dans le processus de négociation avec le commerçant. Notre culture entrepreneuriale nous donne les clés pour créer de la valeur par des moyens juridiques et commerciaux que ne maîtrisent pas habituellement les investisseurs institutionnels. Nous disposons d'une expérience éprouvée des procédures juridiquess et notariales. Nous ne reculons pas face à un travail et une négociation de longue haleine nécessaires à l'optimisation d'une opération ».

Avec un loyer actuel moyen de 331€/m2/an pour MCF Quality Street, Mata Capital se donne, ainsi, pour objectif de valoriser de 25 % celui-ci sur ces investissements. Patience, ingéniosité, technicité… trois atouts gagnants pour investir sur les voies de traverse du très coté marché parisien. Des voies sur lesquelles les ailes de géants des mastodontes de l'investissement immobilier les empêchent de marcher ! 

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