Le marché des opérations unitaires de moins de 20 M€ ne subit pas une surenchère des prix

2 février 2017

Interview BusinessImmo

Business Immo: Quel bilan tirez-vous de l’année 2016 ?

Jean-Baptiste Pracca: Après un an d’existence, le bilan de Mata Capital est positif. Quatre investisseurs institutionnels nous ont fait confiance dans la stratégie d’investissement et dans notre positionnement différenciant en tant que boutique indépendante dans le monde de l’investment management immobilier.

Au 31 décembre 2016, nous avons engagé environ 150 M€ d’investissements pour le compte de notre fonds spécialisé dans l’immobilier de commerce, avec la réalisation de vingt opérations sur des actifs loués à une trentaine de locataires.Autour de Laurent Delautre et moi-même, l’équipe de gestion s’est renforcée par l’arrivée de quatre collaborateurs. Enfin, notre société a été agréée par l’AMF en septembre 2016 en qualité de société de gestion de portefeuille.

B.I.: Quelle est votre stratégie d’investissement ?

J-B. P.: Dans un contexte de marché où les capitaux sont abondants, nous nous positionnons actuellement sur les opérations de taille unitaire inférieure à 20 M€, marché déserté par les investisseurs institutionnels qui se concentrent aujourd’hui sur les opérations de grande taille. Les prix d’acquisition restent raisonnables par rapport au marché actuel du fait d’une moindre concurrence (investisseurs privés principalement) ; ce marché ne subit pas une surenchère des prix car les opérateurs de ce marché n’ont pas l’obligation d’investir comme certains OPCI, SCPI ou assureurs-vie.

Notre fonds spécialisé dans l’immobilier de commerce a un objectif de performance élevée sur le long terme générée par la distribution des revenus locatifs et la création de valeur sur environ 15 % du patrimoine (travaux d’extension, éviction des locataires, partenariat avec certaines enseignes…). Selon l’expérience de notre équipe de gestion, nous sommes convaincus que les actifs de commerce restent les mieux positionnés pour assurer la meilleure performance sur le long terme, à condition de maîtriser parfaitement cette classe d’actifs.

Fort d’une expérience de plus de 15 ans dans l’immobilier de commerce, nous savons identifier les meilleurs emplacements commerciaux : ceux où la demande locative est forte et le potentiel de valorisation important. Nos relations et nos partenariats noués avec de nombreuses enseignes et les opérateurs du marché du commerce depuis 15 ans nous permettent aujourd’hui de réaliser des investissements attractifs, à un prix d’acquisition moyen de 1 600 €/m² sur la base d’un taux de rendement net moyen de 6,5 %, grâce à un sourcing très important et une forte sélectivité des dossiers : 20 opérations réalisées sur un total de 500 opportunités étudiées sur un an.

En matière d’emplacement, nous nous concentrons sur les régions dynamiques : Île-de-France (40 % des actifs sous gestion), Arc Atlantique, Subméditerranée, Rhône-Alpes et Nord et dans la même logique, nous apprécions les actifs bénéficiant de réserves foncières importantes au cœur des grandes agglomérations qui seront sujets à la densification urbaine sur les prochaines années et donc à une valorisation du patrimoine immobilier.

Enfin, le niveau de culture financière de notre équipe de gestion nous permet d’appréhender et de réaliser des opérations complexes (rachat de sociétés, reprise de crédits-baux…) qui génèrent des performances supérieures à celles des opérations classiques de rachat d’actifs immobiliers.

B.I.: Quelles sont vos ambitions pour 2017 ? 

J-B.P.: De nouveaux investisseurs institutionnels sont actuellement en phase de due diligence sur notre fonds dans le cadre d’un deuxième closing prévu au cours du premier trimestre 2017. Nous maîtrisons un pipeline d’opportunités d’investissement important et qualitatif, et notre société devrait dépasser le seuil de 200 M€ d’actifs sous gestion avant la fin de l’année. Si les conditions de notre marché n’évoluent pas défavorablement, nous investirons environ 100 M€ par an pour atteindre, à horizon trois ans, un encours sous gestion de l’ordre de 500 M€.

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