Pourquoi le moment est-il opportun d’investir dans l’hôtellerie économique ?

9 juin 2020

Alors que la situation sanitaire du Covid-19 continue son amélioration, une crise économique sans précédent semble se matérialiser. Pour la France, les experts prévoient une récession de 10 % pour la France, avec un impact beaucoup plus fort sur certains secteurs, comme la restauration et l’hôtellerie.

Investir dans l’immobilier hôtelier ou le tourisme pourrait donc paraître comme une folie !

Pourtant, l’expérience des précédentes crises montre que le segment économique de l’hôtellerie s’est toujours révélé comme étant le plus résilient.

Découvrons donc pourquoi le moment pourrait être opportun d’investir dans des fonds dédiés à l’hôtellerie économique.

Une crise touristique sans précédent ?

Alors que le tourisme représente environ 8% du PIB national, tous les experts sont unanimes : ce secteur va être très fortement impacté par la crise économique à venir.

Avec le confinement, certains hôtels ou restaurants ont vu leur activité cesser du jour au lendemain mais des charges toujours présentes.

Aujourd’hui, les incertitudes sont encore nombreuses : même si l’on sait que les hôtels restaurants reprennent progressivement leur activité, difficile de dire quand ils retrouveront le taux d’occupation d’avant Covid-19.

Malgré des mesures économiques de soutien sans précédent, on estime que de nombreux établissements de restauration ou hôtels pourraient se retrouver en cessation de paiement et faire faillite.

À la lecture de ce constat, un investissement hôtelier pourrait donc paraître totalement déraisonnable.

Nous pensons que cette affirmation est inexacte pour au moins deux raisons principales.

Selon la maxime bien connue d’un investisseur aguerri : il faut acheter au son du canon et vendre au son du clairon ! Investir en période de crise peut permettre en effet de profiter de belles opportunités.

Dans les mois à venir, les meilleures sociétés de gestion seront celles capables de scruter les éventuelles défaillances, les analyser et décider si un rachat est financièrement opportun. Les hôtels décotés sont en effet les structures les plus faibles, avec un problème sous-jacent structurel et/ou de management. Si l’emplacement est bon, une rénovation hôtelière de qualité associée à une gestion dynamique permettent alors d’améliorer fortement les performances financières d’un hôtel et ainsi sa valorisation de la revente.

La seconde raison réside dans le fait que de nombreux hôtels ne vivent pas principalement du tourisme : c’est le cas en particulier de l’hôtellerie économique, dont la clientèle est essentiellement professionnelle. Investir alors dans l’hôtellerie économique se comprend, dans la mesure où leurs résultats économiques sont en grande partie décorrélés de la clientèle loisirs.

Avec la crise financière majeure des subprimes (2008/2009), avec les attentats de 2013 et dans une moindre mesure la crise des gilets jaunes, le secteur de l’hôtellerie française a déjà connu des secousses majeures. Mais dans toutes ces crises, l’hôtellerie économique a prouvé une superbe résilience, connaissant toujours une légère baisse passagère, avant de mieux rebondir.

Si l’on prend pour exemple la plus grosse crise financière de ces dernières années (2008), les chiffres sont effectivement sans appel : les hôtels 1-2 étoiles ont subi une baisse passagère du RevPAR (Revenu Par Chambre disponible) d’à peine 2,3%, là où les hôtels de 4 étoiles ont affronté une baisse plus durable du RevPAR de plus de… 16,2 %.

Cette résilience des hôtels économiques permet donc d’envisager de manière sereine un investissement sur le moyen/long-terme. Elle s’explique en réalité par deux caractéristiques essentielles, propres à l’hôtellerie entrée de gamme : leur clientèle et leur gestion.

Spécificités de l’hôtellerie économique

Une clientèle plus professionnelle que touristique

De manière générale, les hôtels économiques ou super économiques accueillent une clientèle domestique, constituée en grande partie de professionnels : professionnels du transport, travailleurs du BTP, commerciaux…

Depuis la levée du confinement, ces clients reprennent rapidement leurs habitudes.

Il est même possible qu’un secteur comme le BTP, visé spécifiquement par le plan de relance à venir, connaisse rapidement un regain d’activité.

Pour d’autres secteurs économiques en proie à la crise, il est possible aussi que la tension sur les frais généraux amène les gestionnaires à réduire les frais de déplacement, ce qui se ferait au détriment des hôtels moyen de gamme, et a contrario au bénéfice des hôtels économiques.

Comme pour les crises précédentes, la résilience devrait être marquée, avec un vrai rebond en 2021/2022, années où de nombreux experts prévoient déjà une reprise.

Une clientèle touristique complémentaire

Jusqu’alors, la clientèle touristique permettait de compléter l’été la baisse de clientèle professionnelle, en particulier sur l’axe Rhône-méditerranée ou le bassin Atlantique.

C’était principalement une clientèle familiale nationale, le plus souvent de passage.

Même s’il y aura forcément une baisse en 2020, plusieurs éléments sont positifs pour l’avenir.

Pour l’été 2020, la fin du déconfinement devrait donner à de nombreux français l’envie de prendre quelques jours de repos. Ces vacances particulières, transition entre une crise sanitaire et une crise économique, se feront en revanche avec des budgets revus à la baisse, qui devraient bénéficier aux hôtels 1 et 2*.

Alors que les transports en commun ou le train connaîtront une désaffection peut-être durable, les Français vont privilégier la voiture, favorisant les nuitées de passage sur les grands axes de circulation : c’est une cible essentielle des hôtels super économiques.

Enfin, des pays connus pour être des destinations bon marché (Maroc, Tunisie, Espagne…) vont être un certain temps désertés.

Il n’est pas impossible qu’une partie de cette clientèle familiale se rabatte sur une offre hôtelière économique et adaptée : aux professionnels de faire ce qu’il faut pour capter si besoin ce nouveau marché.

Malgré une situation par ailleurs difficile, il existe donc pour les hôtels entrée de gamme une clientèle habituelle qui devrait revenir, et de nouveaux relais de croissance possibles.

Une gestion maîtrisée

De nombreux hôtels économiques appartiennent à des franchises reconnues et à des marques bénéficiant d’une grande visibilité, comme B&B Hotels, Comfort Hotel ou Ibis et Hôtel F1 On the Road (groupe Accor).

Tout gestionnaire de ces hôtels économiques est par nature rompu au contrôle rigoureux des dépenses, permettant de garantir une forte rentabilité financière.

Un management pro-actif, efficace, au plus proche des équipes est indispensable en période de crise d’autant qu’il faut savoir gérer du turn-over et de la sous-traitance.

Cette synergie plateforme d’exploitation – directeurs – équipes est l’une des clefs de la réussite, permettant dans un second temps de développer une stratégie de commercialisation encore plus pertinente et ciblée.

Toutes ces raisons expliquent pourquoi l’hôtellerie économique sera probablement moins impactée par la crise à venir sur le court-terme que l’hôtellerie de luxe. Elle devrait la traverser avec une certaine résilience et des perspectives de croissance à moyen-terme.

Mieux, il est possible que la crise économique touche certaines structures mal gérées, permettant de belles opportunités d’acquisition.

La solution d’investissement structurée par Mata Capital permet de co-investir, aux côtés d’investisseurs institutionnels, dans un portefeuille d’hôtels géré par le premier groupe Français indépendant de gestion hôtelière dans le segment économique. Sous certaines conditions, cette solution est intéressante pour les entrepreneurs car elle présente l’avantage d’être éligible à l’article 150-0 B ter, permettant ainsi de bénéficier du régime de l’apport-cession et elle est exclue de l’assiette imposable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

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