25. Mai 2020
Club Dealsgewinnen zunehmend an Bedeutung bei Unternehmern und vermögenden Privatpersonen
Club-Deal-Investmentserfreuen sich wachsender Beliebtheit bei Unternehmern, Family Offices undvermögenden Privatanlegern. Neben dem Zugang zu exklusivenInvestitionsmöglichkeiten schätzen Investoren insbesondere die Transparenz derAnlagestruktur, die Nachvollziehbarkeit des eingesetzten Kapitals sowie denAustausch mit einem ausgewählten Kreis gleichgesinnter Partner. In einemMarktumfeld, das zunehmend attraktive Opportunitäten im Zusammenhang mitRestrukturierungen und Veräußerungen eröffnet, dürfte dieses Interesse weiterzunehmen.
Obwohl Club Dealslange Zeit als Nischenprodukt galten und vor allem institutionellen Investorenvorbehalten waren, entwickeln sie sich zunehmend zu einer etabliertenAnlageform für erfahrene Privatanleger. Der Wunsch nach Transparenz, direktemZugang zu Immobilieninvestitionen und einer stärkeren Kontrolle über dieKapitalallokation trägt wesentlich zu dieser Entwicklung bei.
Das Prinzip einesImmobilien-Club-Deals ist dabei vergleichsweise einfach: Eine begrenzte Anzahlvon Investoren beteiligt sich gemeinsam an einer klar definiertenImmobilieninvestition – sei es eine Einzelimmobilie oder ein Portfolio mehrererObjekte. Ziel ist es, den Vermögenswert aktiv zu entwickeln,Wertschöpfungspotenziale zu realisieren und attraktive risikoadjustierteRenditen zu erzielen.
Im Gegensatz zuvielen traditionellen Immobilienfonds kennen die Investoren bereits vor ihrerBeteiligung das konkrete Investitionsobjekt sowie die zugrunde liegendeInvestmentstrategie. Das Kapital wird erst eingeworben, nachdem die Immobilieidentifiziert, analysiert und die Transaktion durch die Verwaltungsgesellschaftgesichert wurde. Die eingeworbenen Mittel fließen anschließend unmittelbar inden Erwerb und die Umsetzung des Projekts.
Diese Strukturgewährleistet ein hohes Maß an Transparenz und Interessengleichheit zwischenInvestoren und Management. Gleichzeitig ermöglicht sie es derVerwaltungsgesellschaft, ihren Fokus auf die Identifikation attraktiverInvestmentopportunitäten sowie die aktive Wertsteigerung der Vermögenswerte zurichten.
Einausgewählter Investorenkreis und maßgeschneiderte Investmentstrukturen
Wie erhalten Investoren Zugang zu diesen exklusivenImmobilienopportunitäten? Club Deals werden in der Regel von spezialisiertenImmobilien-Asset-Managern strukturiert und richten sich an erfahrene Anleger,Family Offices und Unternehmer mit einem klar definierten Risikoprofil.
Abhängig von den Anlagezielen und der Risikobereitschaft der Investorenwerden Club Deals unterschiedlichen Strategien zugeordnet – von konservativenCore- und Core+-Ansätzen bis hin zu Value-Add- und opportunistischenInvestments mit höherem Renditepotenzial. Ziel ist es, Investoren mitvergleichbaren Erwartungen und Anlagehorizonten zusammenzubringen und so eineeffiziente Entscheidungsfindung sowie eine enge Interessenübereinstimmunginnerhalb des Investorenkreises sicherzustellen.
Die Verwaltungsgesellschaft übernimmt dabei die Rolle eines langfristigenPartners und Beraters. Sie identifiziert Investitionsopportunitäten,strukturiert die Transaktionen und begleitet die Investoren während desgesamten Investmentzyklus. Aufgrund der hohen Reaktionsgeschwindigkeit, dieinsbesondere bei Off-Market-Transaktionen erforderlich ist, basiert der Zugangzu Club Deals häufig auf einer bereits etablierten Beziehung zwischen Investorund Asset Manager.
Vor dem Erwerb eines Vermögenswerts wird eine dedizierteInvestmentstruktur geschaffen, deren rechtliche Ausgestaltung vomAnlagehorizont und den Zielen der Investoren abhängt. Für Investments mit einemmittelfristigen Zeithorizont von bis zu fünf Jahren werden häufigGesellschaftsstrukturen gewählt, die eine effiziente Umsetzung der Ankaufs-,Wertsteigerungs- und Exit-Strategie ermöglichen. Die angestrebten Renditensolcher Value-Add- oder opportunistischen Strategien können dabei deutlich überden Renditen traditioneller Core-Investments liegen.
Für langfristig orientierte Investoren kommen häufig flexibleBeteiligungsstrukturen wie die Société de Libre Partenariat (SLP) zum Einsatz.Diese eignen sich insbesondere für Entwicklungs- und Repositionierungsprojekteund bieten – abhängig von der individuellen Situation des Investors –attraktive steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Dadurch stellen sieinsbesondere für Unternehmer und Family Offices eine interessante Lösung zurDiversifizierung ihres Vermögens dar.
Value-Add:Wertschöpfung durch aktives Asset Management
Im Rahmen einer Value-Add-Strategie konzentrieren sich Asset Manager aufImmobilien mit identifizierbarem Wertsteigerungspotenzial. Durch gezielteMaßnahmen wie Modernisierungen, Repositionierungen, Umnutzungen oder technischeOptimierungen wird die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit der Objektenachhaltig verbessert. Ziel ist es, die Vermögenswerte neu am Markt zupositionieren und zusätzliche Wertschöpfung über den gesamten Investmentzyklushinweg zu realisieren.
Zur Optimierung der Eigenkapitalrendite wird die Investmentstruktur inder Regel durch eine angemessene Fremdkapitalfinanzierung ergänzt. Der gezielteEinsatz von Leverage ermöglicht es, die Renditepotenziale des investiertenKapitals effizient auszuschöpfen, wobei gleichzeitig ein diszipliniertesRisikomanagement gewährleistet wird.
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor dieser Strategie liegt in der Fähigkeit,attraktive Investmentopportunitäten frühzeitig zu identifizieren. VieleTransaktionen werden im Rahmen von Off-Market-Prozessen umgesetzt, wodurch derWettbewerbsdruck reduziert und attraktive Einstiegspreise erzielt werdenkönnen. Häufig entstehen solche Opportunitäten im Zusammenhang mitPortfolioanpassungen, strategischen Neuausrichtungen oder erhöhtemLiquiditätsbedarf von Eigentümern.
Gerade in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheit eröffnen sich für agileund erfahrene Asset Manager zusätzliche Möglichkeiten, Immobilien mitattraktivem Risiko-Rendite-Profil zu erwerben und durch aktives Managementnachhaltig aufzuwerten. Diese Marktgegebenheiten bilden die Grundlage für dieStrukturierung attraktiver Club-Deal- und Value-Add-Investments.
Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt wedereine Anlageberatung noch eine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Halten vonFinanz- oder Immobilienanlagen dar.