10. Januar 2019
Als unabhängiger Anbieter im Immobilienfondsmanagement priorisiert Mata Capital die Performance seiner Anlagevehikel und legt großen Wert auf jedes Detail seiner Vermögenswerte. Dies zeigt sich am Beispiel einer Gewerbefläche, die an die Supermarktkette Match in Beauvais vermietet ist. Ein Standort mit großem Potenzial, für den Mata Capital eine maßgeschneiderte Strategie entwickelt hat, um nachhaltige Mieteinnahmen zu sichern.
Hintergrund: Match Beauvais und sein idealer Standort
In Beauvais, in der Rue Abbé Pierre 98, hat die Supermarktkette Match einen ihrer Lebensmittelsupermärkte eröffnet. Dieser Markt ist ein perfektes Beispiel für die Strategie der Gruppe: Märkte, die auf Service, Professionalität und Kundennähe setzen.
An diesem Standort bietet Match ein Geschäft, das schneller erreichbar ist als die großen Einkaufszentren am Stadtrand. „Die Gesamtfläche ist kleiner als die der großen konkurrierenden Hypermärkte, was eine geringere Sortimentstiefe bedeutet. Dennoch findet man hier alles Notwendige, insbesondere ein gutes Angebot an frischen Produkten, für die Match bekannt ist“, erklärt Xavier COLLET, Asset Management Director bei Mata Capital.
Die Ziele: Den Supermarkt Match bei der Steigerung seiner Geschäftsleistung zu begleiten
Die Match-Gruppe umfasst 116 Lebensmittelsupermärkte. Ihr Jahresumsatz beträgt rund 1,4 Milliarden Euro. Mit dem Markt in Beauvais ist es das Ziel der Gruppe, das gesamte Match-Know-how einzubringen, mit einem Markt im Herzen eines Viertels, das sich im Wandel befindet. Denn die Immobilie liegt im Zentrum eines sich entwickelnden Öko-Viertels, das langfristig zahlreiche Wohnungen beherbergen wird, die eine starke primäre Einzugszone bilden werden.
Einziger Wermutstropfen: Die Fertigstellung dieses Öko-Viertels dauert länger als erwartet.
Bereits vor Ort, konnte Match nicht von der erwarteten Dynamik profitieren. Die Miete ist jedoch real, trotz geringerer Geschäftsleistungen als prognostiziert. „Hier kommen wir ins Spiel“, erklärt Xavier COLLET. „Die Belastung war für Match zu hoch, und die Kette hätte Beauvais in drei Jahren am Ende ihres Mietvertrags verlassen. Wir haben mit Match vereinbart, die Miete im Gegenzug für die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags mit einer festen Laufzeit von neun Jahren zu senken. Diese Strategie war bereits beim Erwerb der Immobilie vorgesehen und in der Immobilienbewertung berücksichtigt worden. Wir wussten, dass wir in den ersten Jahren des Mietvertrags eine höhere Miete erzielen würden und hatten geplant, die Miete zu senken, um eine längere feste Verpflichtung des Mieters zu erhalten.“
Die Marke wird von einer reduzierten Miete profitieren, die besser zur aktuellen Situation passt. „Die Miete entsprach dem Potenzial und der Entwicklung des Gebiets, aber die Dinge entwickeln sich langsamer. Die neue Vereinbarung sieht eine garantierte Festmiete vor, aber auch eine zusätzliche Miete, die ab einem bestimmten Umsatz fällig wird. Wir gehen davon aus, dass dies in einigen Jahren der Fall sein wird, sobald die Wohnungen fertiggestellt sind.“
Die Einsparungen durch die Mietminderung werden es Match ermöglichen, seine Marketingaktivitäten zu verstärken, um den Standort bekannter zu machen und Kunden zu binden. Eine Plakatkampagne zur Bekanntgabe der Adresse ist geplant, und diese Kommunikationsanstrengung kommt allen zugute. Besser ausgeschildert und in der Bevölkerung bekannter, wird der Supermarkt seine Geschäftsleistung steigern, und der Standort wird dadurch sichtbarer und attraktiver.
Mit dieser Vereinbarung erhält Mata Capital den Wert der Immobilie, indem die Mietminderung durch einen starken Rückgang der Kapitalisierungsrate ausgeglichen wird, der mit der Unterzeichnung des neuen Mietvertrags mit einer festen Laufzeit von 9 Jahren verbunden ist. Bis dahin wird das Viertel fertiggestellt und das Einzugsgebiet gesichert sein.
Diese Voraussicht und die Nähe zu den Marken ist das Markenzeichen von Mata Capital. Der Ansatz erfolgt fallweise, je nach Projekt. Der aufgewendete Zeit- und Arbeitsaufwand variiert stark von einer Immobilie zur anderen, wobei das Beispiel Beauvais nur eines von vielen ist. „Wir verfügen über eine Reihe von Maßnahmen, die wir ergreifen können, um Werte zu schaffen und neue Mieter zu gewinnen oder bestehende zu halten. Manchmal sind Modernisierungsarbeiten an einer Immobilie oder Aufteilungsarbeiten erforderlich, wenn die Fläche für einen Mieter zu groß ist. Wir mobilisieren auch Grundstücksreserven, um, wo möglich, Flächen zu entwickeln und Räumlichkeiten zu erweitern.“ Mata Capital zieht bei Bedarf externe Partner hinzu. Von Ingenieurbüros bis zu Architekturbüros wird oft die Expertise von Fachleuten eingeholt, damit sich alle Immobilien optimal entwickeln, insbesondere unter Einhaltung aller regulatorischen Rahmenbedingungen.
Fazit
„Match in Beauvais ist ein Beispiel für unseren Ansatz und die Vision, die wir verfolgen. Wir bemühen uns stets, – vor dem Kauf einer Immobilie – die Typologie eines Objekts, die lokalen Erwartungen und zukünftige Entwicklungen zu verstehen. Ich bin nach Beauvais gereist, um dort gewählte Vertreter und Fachleute zu treffen und zu verstehen. Das Straßennetz, die Stadtentwicklungsprojekte, die Entwicklung des primären Einzugsgebiets zu verstehen. Die mittel- und langfristigen Herausforderungen zu verstehen.“
Mata Capital